Este documento apresenta um resumo detalhado do Pronunciamento Técnico CPC 28, que trata da contabilização de propriedades para investimento. O objetivo é fornecer uma visão clara e concisa dos principais temas, definições e requisitos contábeis estabelecidos pelo pronunciamento.
1. Introdução e Objetivo
O CPC 28 estabelece o tratamento contábil para propriedades para investimento, incluindo reconhecimento, mensuração e divulgação. O objetivo principal é definir como essas propriedades devem ser contabilizadas nas demonstrações financeiras.
“O objetivo deste Pronunciamento é estabelecer o tratamento contábil de propriedades para investimento e respectivos requisitos de divulgação.”
2. Alcance do Pronunciamento
O pronunciamento se aplica ao reconhecimento, mensuração e divulgação de propriedades para investimento. Ele abrange também propriedades para investimento mantidas em arrendamento financeiro pelo arrendatário e em arrendamento operacional pelo arrendador. No entanto, o CPC 28 não aborda temas já cobertos pelo CPC 06 (Operações de Arrendamento Mercantil) como a classificação de arrendamentos, o reconhecimento de receitas de arrendamentos, e a mensuração de investimentos líquidos em arrendamentos financeiros.
O documento também especifica que não se aplica a ativos biológicos ligados à atividade agrícola (tratados pelo CPC 29) e a direitos sobre reservas minerais.
“Este Pronunciamento deve ser aplicado no reconhecimento, mensuração e divulgação de propriedades para investimento.”
3. Definições Chave
- Propriedade para Investimento: Imóveis (terrenos, edifícios ou partes de ambos) mantidos para auferir aluguel, valorização do capital ou ambos, e não para uso próprio na produção/fornecimento de bens/serviços ou para fins administrativos.
“Propriedade para investimento é a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de edifício – ou ambos) mantida (pelo proprietário ou pelo arrendatário como ativo de direito de uso) para auferir aluguel ou para valorização do capital ou para ambas e, não, para…”
- Valor Contábil: Montante pelo qual um ativo é reconhecido no balanço patrimonial.
- Custo: Montante de caixa ou equivalente pago para adquirir um ativo, ou o valor justo de outra contraprestação.
- Valor Justo: É um preço estimado de venda, no mercado e sem outras considerações, para um ativo.
4. Distinção entre Propriedade para Investimento e Propriedade Ocupada pelo Proprietário
Uma característica distintiva das propriedades para investimento é que elas geram fluxos de caixa independentes dos outros ativos da entidade, enquanto as propriedades ocupadas pelo proprietário estão vinculadas à produção, fornecimento de bens/serviços ou atividades administrativas, impactando outros ativos.
“Por isso, a propriedade para investimento gera fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos mantidos pela entidade. Isso distingue as propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelos proprietários.”
5. Exemplos de Propriedades para Investimento e o que Não é
São Propriedades para Investimento:
- Terrenos para valorização de capital a longo prazo;
- Terrenos com uso futuro indeterminado;
- Edifícios arrendados sob arrendamento operacional;
- Edifícios desocupados, mantidos para arrendamento;
- Propriedades em construção para uso futuro como propriedade para investimento.
Não São Propriedades para Investimento:
- Propriedades destinadas à venda no curso ordinário dos negócios (estoque);
- Propriedades em construção para terceiros;
- Propriedades ocupadas pelo proprietário;
- Propriedades arrendadas para outra entidade sob arrendamento financeiro.
6. Reconhecimento
Uma propriedade para investimento deve ser reconhecida como ativo quando:
- For provável que os benefícios econômicos futuros fluirão para a entidade;
- O custo da propriedade possa ser mensurado confiavelmente.
O custo inclui custos iniciais para adquirir e custos subsequentes para melhorias ou manutenção. Custos de início de atividades e perdas operacionais iniciais não são adicionados ao custo.
“A propriedade para investimento deve ser reconhecida como ativo quando, e apenas quando: (a) for provável que os benefícios econômicos futuros associados à propriedade para investimento fluirão para a entidade; e (b) o custo da propriedade para investimento possa ser mensurado confiavelmente.”
7. Mensuração no Reconhecimento Inicial
O custo de uma propriedade para investimento adquirida em troca de um ativo não monetário é mensurado pelo valor justo, a menos que a troca careça de substância comercial ou o valor justo do ativo recebido/cedido não possa ser mensurado de forma confiável.
8. Mensuração Após o Reconhecimento Inicial
Após o reconhecimento, a entidade pode escolher entre dois modelos contábeis:
- Modelo do Valor Justo: As propriedades para investimento são mensuradas pelo valor justo e qualquer ganho/perda devido a variações desse valor é reconhecido no resultado. É preferível que o valor justo seja determinado por um avaliador independente.
“Após o reconhecimento inicial, a entidade que escolhe o método do valor justo deve mensurar todas as suas propriedades para investimento pelo valor justo, exceto nos casos descritos no item 53.”
- Modelo do Custo: As propriedades para investimento são contabilizadas ao custo, deduzida a depreciação acumulada e perdas por impairment.
- “Após o reconhecimento inicial, a entidade que escolher o modelo do custo deve mensurar a propriedade para investimento: (a) de acordo com o CPC 31 – Ativo Não Circulante Mantido para Venda e Operação Descontinuada, se atender aos critérios para ser classificado como mantido para venda (ou está incluído em grupo para alienação que seja classificado como mantido para venda); (b) de acordo com o CPC 06, se é mantido por arrendatário como ativo de direito de uso e não é mantido para venda, de acordo com o CPC 31; e…”
É importante ressaltar que o modelo do valor justo é o recomendado pelo pronunciamento.
9. Incapacidade de Determinar o Valor Justo
Em casos excepcionais, se o valor justo não puder ser determinado de forma confiável, a propriedade para investimento é mensurada pelo custo, de acordo com o CPC 27 (Ativo Imobilizado) ou o CPC 06 (Arrendamentos), até que o valor justo se torne mensurável.
“Há presunção refutável de que a entidade pode confiavelmente mensurar o valor justo de propriedade para investimento em base contínua. Porém, em casos excepcionais… há clara evidência de que o valor justo da propriedade para investimento não é mensurável com confiabilidade em base contínua.”
10. Transferências de Propriedades
As transferências de propriedades entre categorias (ex: propriedade para investimento para propriedade ocupada pelo proprietário) são permitidas, mas a contabilização depende do modelo utilizado para a propriedade para investimento (valor justo ou custo).
- Modelo do Valor Justo: Quando a propriedade para investimento é transferida para o modelo de custo (ocupada pelo proprietário ou estoque) o custo de partida passa a ser o valor justo na data da transferência.
- “Para a transferência de propriedade para investimento contabilizada pelo valor justo para propriedade ocupada pelo proprietário ou para estoque, o custo considerado da propriedade para subsequente contabilização, de acordo com o CPC 27, o CPC 06 ou o CPC 16, deve ser o seu valor justo na data da alteração de uso.”
- Modelo do Custo: as transferências entre propriedades para investimento, propriedades ocupadas pelo proprietário e estoque não alteram o valor contábil da propriedade transferida.
11. Alienação
A propriedade para investimento deve ser baixada (eliminada do balanço) na alienação ou quando não há expectativa de benefícios econômicos futuros. Ganhos/perdas na alienação são reconhecidos no resultado. A alienação pode ocorrer por venda ou arrendamento financeiro.
“A propriedade para investimento deve ser baixada (eliminada do balanço patrimonial) na alienação ou quando a propriedade para investimento for permanentemente retirada de uso e nenhum benefício econômico for esperado da sua alienação.”
12. Divulgação
O pronunciamento exige diversas divulgações, incluindo:
- Modelo de mensuração utilizado (valor justo ou custo);
- Critérios de classificação de propriedades quando esta é complexa;
- Métodos e pressupostos para determinar o valor justo;
- Existência de restrições sobre a propriedade;
- Quantias reconhecidas no resultado (receitas de aluguéis, despesas operacionais, ajustes de valor justo);
- Conciliação do valor contábil no início e final do período, detalhando adições, alienações, ajustes de valor justo, transferências, entre outros.
13. Disposições Transitórias
O documento define orientações para entidades que adotam o CPC 28 pela primeira vez ou alteram políticas contábeis, incluindo ajustes em resultados acumulados de períodos anteriores. Há também instruções sobre a mensuração inicial de propriedades para investimento adquiridas em trocas de ativos.
14. Revisões e Data de Vigência
O documento menciona revisões e alterações que foram realizadas ao longo do tempo, incluindo o tratamento para fundos de propriedades que emitem cotas e os detalhes do arrendamento. As datas de vigência dessas alterações também estão mencionadas no pronunciamento.
Conclusão
O CPC 28 fornece diretrizes detalhadas para a contabilização de propriedades para investimento, com o objetivo de garantir a comparabilidade e a transparência das demonstrações financeiras. O documento aborda aspectos importantes como a definição, o reconhecimento, a mensuração, a transferência e a alienação desses ativos. Além disso, estabelece as exigências de divulgação para ambos os métodos contábeis, bem como as disposições transitórias para adoção da norma. É um pronunciamento crucial para entidades que possuem esse tipo de ativo e que buscam reportar suas informações financeiras de forma precisa e confiável.
Este briefing deve ser complementado com a leitura integral do documento para uma compreensão completa de todos os detalhes e requisitos.
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1) Pergunta: Qual é o objetivo do CPC 28?
Resposta: Estabelecer o tratamento contábil de propriedades para investimento e os requisitos de divulgação.
2) Pergunta: Onde o CPC 28 deve ser aplicado?
Resposta: No reconhecimento, mensuração e divulgação de propriedades para investimento.
3) Pergunta: O que é propriedade para investimento?
Resposta: Propriedade (terreno ou edifício) mantida para auferir aluguel, valorização do capital ou ambos.
4)Pergunta: Como se define propriedade ocupada pelo proprietário?
Resposta: Propriedade mantida para uso na produção ou fornecimento de bens/serviços ou para finalidades administrativas.
5) Pergunta: O que é valor contábil?
Resposta: O montante pelo qual um ativo é reconhecido no balanço patrimonial.
6) Pergunta: Como se define o custo de um ativo?
Resposta: Montante de caixa pago ou o valor justo de outra contraprestação dada para adquirir um ativo.
7) Pergunta: O que é valor justo?
Resposta: O preço que seria recebido pela venda de um ativo em uma transação não forçada entre participantes do mercado.
8) Pergunta: O que distingue as propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelos proprietários?
Resposta: Propriedades para investimento geram fluxos de caixa altamente independentes dos outros ativos da entidade.
9) Pergunta: Cite exemplos de propriedades para investimento.
Resposta: Terrenos para valorização de capital a longo prazo, edifícios arrendados sob arrendamentos operacionais.
10) Pergunta: Cite exemplos de itens que não são propriedades para investimento.
Resposta: Propriedades destinadas à venda no curso normal dos negócios.
11) Pergunta: Quando uma propriedade com partes para gerar renda e para uso na produção deve ser contabilizada separadamente?
Resposta: Se as partes podem ser vendidas separadamente.
12) Pergunta: Quando os serviços proporcionados pela entidade aos ocupantes da propriedade são considerados insignificantes?
Resposta: Quando a propriedade é tratada como propriedade para investimento.
13) Pergunta: Quando uma propriedade para investimento deve ser reconhecida como um ativo?
Resposta: Quando for provável que os benefícios econômicos futuros fluirão para a entidade e o custo puder ser mensurado confiavelmente.
14) Pergunta: Como as propriedades para investimento devem ser inicialmente mensuradas?
Resposta: Pelo custo, incluindo os custos de transação.
15) Pergunta: Quais são os dois métodos que uma entidade pode escolher para mensurar propriedades para investimento após o reconhecimento inicial?
Resposta: Método do valor justo ou método do custo.
16) Pergunta: Como o ganho ou perda, resultante da alteração no valor justo de propriedade para investimento, deve ser tratado?
Resposta: Deve ser reconhecido no resultado do período em que ocorra.
17) Pergunta: O que acontece se o valor justo de uma propriedade para investimento não for determinável com confiabilidade?
Resposta: A propriedade deve ser mensurada pelo método do custo.
18) Pergunta: Quando as transferências para ou de propriedades para investimento devem ser feitas?
Resposta: Quando houver alteração de uso.
19) Pergunta: Como os ganhos ou perdas provenientes da alienação de propriedades para investimento devem ser determinados?
Resposta: Como a diferença entre os valores líquidos da alienação e o valor contábil do ativo.
20) Pergunta: O que a entidade deve divulgar em relação às suas propriedades para investimento?
Resposta: Se aplica o método do valor justo ou o método do custo, e os critérios para distinguir propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelo proprietário.
